F8 — Cash Flow 12 Tháng Âm Bính Ngọ

Nội Thất Gia Khánh — Phân tích vốn lưu động Người lập: Vũ Quang Minh | Ngày: 22/05/2026 Nguồn: F4 (chi phí cố định 15.44 tỷ), F9 (CTV HH 1.5 tỷ), F7 (DA căn hộ)

I. GIẢ ĐỊNH TÍNH TOÁN

1.1 Doanh thu 12 tháng âm (tr VND)

Tháng âm	T4	T5	T6	T7	T8	T9	T10	T11	T12	T1	T2	T3	Tổng
DT mục tiêu	3,860	4,685	4,410	4,468	6,394	8,870	10,963	10,963	10,137	3,693	4,243	5,344	78,030
Tỷ trọng %	55%	70%	65%	60%	95%	140%	175%	175%	160%	55%	65%	85%	1200%

DT bình quân 1200% = 78,030 tr → gốc 1% = 780.3 tr ≈ 80 tỷ / 1,200% × 100%

1.2 Giả định mix thu tiền

Kênh	% DT	Cơ chế thu	Cash thực tế
Bán lẻ showroom	71%	50% cọc ngay + 50% giao (T+7-14)	~50% tháng T + 50% tháng T-1
Alosofa custom	9%	50% cọc + 50% giao (T+30)	~50% tháng T + 50% tháng T-1
Dự án căn hộ	15%	30% cọc + 50% giữa + 20% bàn giao (T+60-90)	~30% T + 40% T-1 + 30% T-2
Gọi điện bán hàng (Telesale) KH cũ	5%	100% khi giao	~tháng T+7 ≈ T

Quy đổi đơn giản (conservative):

Cash IN tháng T = 50% × DT(T) + 50% × DT(T-1)
Dự án căn hộ thu chậm hơn: điều chỉnh thêm -15% Cash IN tháng cao điểm (T9-T11)

T4 là tháng đầu năm âm BN, dùng DT T3 Ất Tỵ = 5,344 tr làm tháng T-1 của T4. Tháng trước T4 (T3 ÂT) ước ~5,000 tr cho tính toán.

1.3 Giả định Cash OUT

Chi phí cố định/tháng: 1,287 tr (15.44 tỷ ÷ 12)

Phân tách theo timing thanh toán:

Khoản mục	/tháng (tr)	Timing	Cash OUT tháng T
Thuê mặt bằng (3 cơ sở)	590	Đầu tháng T	T+0
Lương 4 KD showroom	55	Cuối tháng dương sau âm	T+30
Lương xưởng Alosofa (8 người)	109	T+30	T+30
Lương MKT + back-office	107	T+30	T+30
Lương đội dự án (Minh Anh + Doan)	34	T+30	T+30
Điện nước + vận hành	120	T+30	T+30
BHXH DN	16	Quý sau	T+90
MKT 70% (Google Ads, FB prepay)	70% × MKT(T)	Đầu tháng T	T+0
MKT 30% (SEO agency)	30% × MKT(T)	Cuối tháng	T+30
CTV HH (1.5 tỷ/năm ÷ tỷ trọng)	biến phí	Ngày 06-10 tháng sau	T+10 ≈ T+1
COGS vật liệu Alosofa (60% DT Alosofa)	biến phí	T+30	T+30

COGS đơn giản hoá: 60% DT nhưng cash out delayed T+30 (nhà cung cấp trả sau).

II. BẢNG CASH FLOW 12 THÁNG

Đơn vị: triệu VND. Số âm = chi ra nhiều hơn thu vào.

2.1 Cash IN — Thu tiền thực tế theo tháng

Cash IN(T) = 50% × DT(T) + 50% × DT(T-1)

Tháng	DT(T)	DT(T-1)	Cash IN
T4	3,860	~5,000*	4,430
T5	4,685	3,860	4,273
T6	4,410	4,685	4,548
T7	4,468	4,410	4,439
T8	6,394	4,468	5,431
T9	8,870	6,394	7,632
T10	10,963	8,870	9,917
T11	10,963	10,963	10,963
T12	10,137	10,963	10,550
T1	3,693	10,137	6,915
T2	4,243	3,693	3,968
T3	5,344	4,243	4,794

T4: DT tháng T-1 (T3 ÂT) ước 5,000 tr — tháng cuối năm cũ (tỷ trọng 85% × 5,882 = ~5,000 tr, gần với T3 BN 5,344). Dùng 5,000 tr là conservative.

2.2 Cash OUT — Chi tiền thực tế theo tháng

Công thức:

Cash OUT(T) = Mặt bằng(T) + Lương(T-1) + CTV_HH(T-1) + MKT_70%(T) + MKT_30%(T-1) + COGS_vật_liệu(T-1) + BHXH(quý)

Lương tháng T-1 (fixed: 305 tr/tháng):

= Lương 4 KD + xưởng + MKT + back-office + DA = 55+109+107+34 = 305 tr/tháng

CTV HH ước tính theo tỷ trọng:

1,500 tr/năm, phân theo tỷ trọng DT → CTV(T) = DT(T) ÷ 78,030 × 1,500
Trả ngày 06-10 tháng sau → Cash OUT tháng T+1

COGS vật liệu (chủ yếu Alosofa + hàng nhập khẩu NK):

Alosofa: 9% × DT = ~7,023 tr → COGS 60% = ~4,214 tr/năm → ~351 tr/tháng TB
NK nhập khẩu: nhà cung cấp T+30-60 → ước COGS vật liệu cash out = 55% × DT(T-1) × 15% (tỷ lệ Alosofa+NK cần ứng vốn)
Thực tế: NK nhập theo đơn đặt hàng + deposit → dùng 220 tr/tháng TB cố định (bảo thủ, NK nhập sẵn kho)

Lưu ý: Đây là ước lượng COGS cash-out delay chính cho Alosofa. NK thường trả trước khi nhận hàng → đã tính trong COGS 60% DT trung bình, nhưng timing phức tạp. Đơn giản hoá dùng 220 tr/tháng ổn định.

MKT theo tháng (tỷ trọng DT):

Tháng	MKT(T)	70% trả đầu	30% trả sau (T-1 → OUT tháng T)
T4	174	122	52*
T5	222	155	52 (30%×174)
T6	206	144	67 (30%×222)
T7	190	133	62 (30%×206)
T8	301	211	57 (30%×190)
T9	443	310	90 (30%×301)
T10	554	388	133 (30%×443)
T11	554	388	166 (30%×554)
T12	507	355	166 (30%×554)
T1	174	122	152 (30%×507)
T2	206	144	52 (30%×174)
T3	269	188	62 (30%×206)

*T4: 30% post-pay của T3 ÂT ≈ 52 tr (30% × ~174 tr ước tháng trước)

BHXH quý:

~192 tr/năm = 48 tr/quý, trả vào tháng đầu quý sau (T7 cho Q1, T10 cho Q2, T1 cho Q3, T4 cho Q4)
Phân bổ: T4=48, T7=48, T10=48, T1=48

2.3 Bảng tổng hợp Cash Flow

Tháng	Cash IN	Mặt bằng	Lương (T-1)	CTV HH (T-1)	MKT OUT	COGS VL (T-1)	BHXH	Total OUT	NET	Cumulative
T4	4,430	590	305	93*	122+52	220	48	1,430	+3,000	+3,000
T5	4,273	590	305	74	155+52	220	-	1,396	+2,877	+5,877
T6	4,548	590	305	85	144+67	220	-	1,411	+3,137	+9,014
T7	4,439	590	305	79	133+62	220	48	1,437	+3,002	+12,016
T8	5,431	590	305	86	211+57	220	-	1,469	+3,962	+15,978
T9	7,632	590	305	123	310+90	220	-	1,638	+5,994	+21,972
T10	9,917	590	305	171	388+133	220	48	1,855	+8,062	+30,034
T11	10,963	590	305	211	388+166	220	-	1,880	+9,083	+39,117
T12	10,550	590	305	211	355+166	220	-	1,847	+8,703	+47,820
T1	6,915	590	305	195	122+152	220	48	1,632	+5,283	+53,103
T2	3,968	590	305	71	144+52	220	-	1,382	+2,586	+55,689
T3	4,794	590	305	81	188+62	220	-	1,446	+3,348	+59,037

*CTV HH T4: trả cho đơn tháng T3 ÂT → ước 74 tr (tương đương tháng T5). Dùng 93 tr (DT T3 BN 5,344 × 1,500/78,030 ≈ 103 × 90% do tháng đầu chưa full CTV). Làm tròn 93 tr.

Lưu ý cột Total OUT: Đây là chi phí vận hành trực tiếp. CHƯA tính:

COGS hàng hóa toàn bộ (chiếm 60% DT) — vì phần lớn là nhà cung cấp T+30-60 → embedded trong cash cycle
HH KD variable (~260 tr/năm ≈ 22 tr/tháng) — nhỏ, bao gồm trong lương

III. PHÂN TÍCH CASHFLOW THỰC TẾ (bao gồm COGS đầy đủ)

3.1 Vấn đề: Cash IN/OUT chưa phản ánh COGS đầy đủ

Phân tích trên tập trung vào vốn lưu động vận hành (chi phí cố định + biến phí ngoài COGS). Để đánh giá ngân quỹ thực, cần thêm:

COGS cash cycle:

NK nhập khẩu: GK thường thanh toán khi nhận hàng (T+30 từ đặt hàng) → trước khi KH thanh toán 50% còn lại
Alosofa: mua NVL trước sản xuất (T-30 đến T-15) → cọc NCC ~30-50%

Mức vốn lưu động COGS cần "lót tay":

Mỗi tháng bán ~DT(T) → cần ứng ~30% COGS trước = 30% × 60% × DT(T) = 18% × DT(T)
T4: 18% × 3,860 = 695 tr (mức thấp nhất)
T10: 18% × 10,963 = 1,973 tr (mức cao nhất)

3.2 Tháng có rủi ro cashflow

Từ bảng 2.3: Không tháng nào có NET âm — Cash IN (50% cọc ngay) luôn vượt Cash OUT vận hành.

Tuy nhiên, 3 vùng cần chú ý:

Vùng	Tháng	Lý do
Bước vào năm	T4-T5	DT thấp + cần COGS ứng trước cho kho hàng mùa cao điểm T8-T10
Cổ chai T1	T1	DT T12 cao → nhiều đơn giao tháng 1, nhưng DT T1 thấp (3,693)
T2-T3	T2-T3	Sau Tết, DT thấp nhất mùa, nhưng chi phí cố định giữ nguyên

Net thấp nhất: T2 = +2,586 tr — tháng an toàn nhất bị thu hẹp nhất.

IV. STRESS TEST

4.1 Kịch bản T10+T11 chỉ đạt 90%

Tháng	DT gốc	DT 90%	Δ Cash IN	Δ Cash OUT (CTV, MKT)	Δ Net
T10	10,963	9,867	-493 (trong T10)	-111 (CTV+MKT giảm)	-382
T11	10,963	9,867	-547 (T10→T11 50%)	-100	-447
T12	10,137	10,137	-493 (50% DT T11 giảm)	0	-493

Tác động: Net T10-T12 giảm ~1,322 tr so với kế hoạch. Cumulative vẫn dương (khoảng +46,000 tr thay vì +47,820 tr). Không gây khủng hoảng cashflow.

4.2 Kịch bản dự án căn hộ trễ thanh toán 30 ngày

DA chiếm 15% DT = 11,705 tr → 20% bàn giao = 2,341 tr/năm bị delay 30 ngày
Trong tháng cao điểm (T10-T11): DA DT ~2,500 tr/tháng → 20% = 500 tr bị delay
Cash IN giảm ~500 tr/tháng trong 2 tháng = -1,000 tr tạm thời
Khoảng T10: Net +8,062 → +7,562 tr. Vẫn dương, không ảnh hưởng vận hành.

Rủi ro DA thực sự là vốn lưu động ứng trước thi công (F7: cần 800 tr, có 470 tr → thiếu 330 tr).

4.3 Kịch bản tổng hợp xấu: T4-T6 chỉ đạt 80% + DA chậm

DT T4-T6 × 80%: Cash IN giảm ~1,200 tr trong 3 tháng đầu
Cumulative T6: +9,014 − 1,200 ≈ +7,800 tr → vẫn dương

V. VỐN LƯU ĐỘNG CẦN THIẾT THEO PHASE

5.1 Phase 1 — Khởi động T4 BN (T5/2026 dương)

Khoản cần sẵn	Mức (tr)	Lý do
Chi phí vận hành T4 (mặt bằng + MKT 70% + CTV tháng trước)	760	Thanh toán trước thu tiền
COGS ứng trước kho hàng NK + Alosofa NVL	700	18% × DT T4-T5 TB
Buffer DA căn hộ (F7 gap)	330	Thiếu vốn thi công (xem F7)
Dự phòng rủi ro (10%)	180
Tổng Phase 1	~1,970 tr (~2 tỷ)

5.2 Phase 2 — Chuẩn bị mùa cao điểm T8-T9 BN (T9-T10/2026 dương)

Khoản	Mức (tr)	Lý do
COGS ứng trước kho hàng NK tháng T8 (18% × 6,394)	1,151	Đặt hàng T7, thanh toán T7-T8
COGS T9 (18% × 8,870)	1,597	Nhập kho trước T9
Buffer thợ xưởng vượt mức (P2)	200	Thưởng vượt mức 80-100 bộ
Tổng Phase 2 (incremental)	~1,000 tr	Hầu hết đã được Cash IN T6-T7 bù đắp

Đến T8 BN, cumulative đã đạt +15,978 tr → tự tài trợ được.

5.3 Phase 3 — Sau Tết T1-T2 BN (T2-T3/2027 dương)

Cash IN T1: 6,915 tr (50% DT T12 lớn = tốt)
Rủi ro: Nhân viên thưởng Tết + trả lương T12 (đột biến chi)
Thưởng Tết ước: 4 KD × 2 tháng lương = ~110 tr; toàn bộ NV ~300-400 tr
Cần buffer thưởng Tết: 400 tr (thanh toán đầu T1 dương)

VI. 🚨 RỦI RO CASHFLOW LỚN NHẤT

R1 — COGS ứng trước mùa cao điểm (QUAN TRỌNG NHẤT)

Mức độ: Cao | Thời điểm: T7-T8 BN (T8-T9/2026 dương)

GK cần nhập kho hàng NK + mua NVL Alosofa TRƯỚC khi KH đặt cọc:

T9 mục tiêu 8,870 tr → cần nhập ~1,600-2,000 tr hàng vào T7-T8
T10 mục tiêu 10,963 tr → nhập ~2,000-2,500 tr vào T8-T9
Tổng cần ứng trước T7-T9: ~3,500-4,500 tr
Nguồn bù: Cash IN T6-T7 cumulative ~+12,000 tr → tự bù được NẾU có kế hoạch quản lý dòng tiền
⚠️ Rủi ro: BGĐ không có hệ thống theo dõi cash dự phóng → tiêu hết cash IN vào chi vận hành, đến T8 thiếu tiền nhập hàng

Khuyến nghị: Lập kế hoạch nhập kho tháng T7-T8, ring-fence 3,000 tr từ Cash IN T5-T6 riêng cho COGS nhập kho mùa cao điểm.

R2 — Vốn lưu động dự án căn hộ thiếu 330 tr

Mức độ: Trung bình | Thời điểm: T5-T10 BN

DA căn hộ cần 800 tr vốn lưu động, hiện chỉ có 470 tr → thiếu 330 tr (xem F7). Nếu có 5+ đơn thi công đồng thời trễ thanh toán → có thể thiếu thêm.

Khuyến nghị: Trích 330 tr từ cash dư T4-T5 để bổ sung vốn lưu động DA.

R3 — "Cash trap" tháng T1 sau Tết

Mức độ: Trung bình | Thời điểm: T1-T2 BN (T2-T3/2027)

DT T1 chỉ 3,693 tr (thấp thứ 2 cả năm)
Nhưng phải trả thưởng Tết (~400 tr) + lương T12 (305 tr) + mặt bằng T1 (590 tr) + MKT post-pay T12 (152 tr)
Tổng chi đột biến T1: ~1,450 tr chỉ chi phí vận hành (chưa kể COGS)
Cash IN T1: 6,915 tr (50% DT T12 cao → tốt), NET +5,283 tr
Nhờ DT T12 cao nên T1 không âm, nhưng nếu T12 chỉ đạt 80% → Cash IN T1 giảm ~1,000 tr

R4 — Đội MKT mỏng sau Kiên + Hạnh nghỉ

Mức độ: Gián tiếp | Thời điểm: T4-T7 BN

Chỉ còn Minh + Thép + 1 người mới (nếu tuyển được). Nếu không tuyển kịp T6-T7 BN, kế hoạch nội dung (content) + TikTok không thực hiện → DT thực tế có thể thấp hơn forecast T8-T10. Mỗi tháng thiếu ~500-1,000 tr DT → ảnh hưởng cashflow T9-T11.

VII. TỔNG KẾT

7.1 Không tháng nào cashflow âm

Dựa trên mô hình cash flow vận hành: không tháng nào cumulative âm trong kịch bản base case.

Net tháng thấp nhất: T2 = +2,586 tr (vẫn rất dương).

7.2 Vốn lưu động cần chuẩn bị theo phase

Phase	Thời điểm	Cần chuẩn bị	Nguồn
Khởi động	T4-T5 BN (T5-T6/2026)	~2,000 tr	Vốn tự có + dư năm cũ
DA căn hộ	T5-T6 BN	+330 tr	Trích Cash IN T4-T5
Kho mùa cao điểm	T7-T8 BN (T8-T9/2026)	~3,000 tr ring-fence	Cash IN T5-T7 tự tài trợ
Thưởng Tết	T12 BN (T1/2027)	~400 tr	Cash IN T12 dư dả

7.3 Vốn lưu động tối thiểu cần có ngay đầu năm

= 2,000 tr (~2 tỷ) để cover:

Chi phí vận hành T4 trước khi thu cọc đủ
COGS ứng trước hàng NK + NVL Alosofa
Gap vốn DA căn hộ

7.4 Rủi ro lớn nhất: COGS nhập kho mùa cao điểm

Không phải thiếu tiền mặt, mà là thiếu KỶ LUẬT tài chính — nếu không ring-fence 3,000 tr cho nhập kho T7-T8 BN, đến lúc cần hàng giao KH thì không có hàng → mất đơn, mất doanh thu cao điểm T9-T10 là tháng quan trọng nhất năm (175% tỷ trọng).

Người lập: Vũ Quang Minh — GĐPT GK | 22/05/2026 Dựa trên: F4 (chi phí cố định 15.44 tỷ), F9 (CTV HH 1.5 tỷ), F7 (DA căn hộ vốn lưu động)

read.minhdigital.com · 27/05/2026 21:15